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房产典当中的法律问题须知

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典当业务是现在一种融资的盛行的方法,但是在典当融资中出现的一系列的问题还是需要我们的法律去解决的,国家在典当纠纷这一块的法律制定的还是比较严格的,由于典当立法比较滞后,出现的矛盾也是比较多,所以说国家目前很重视这一块的法律完善,那么对于房产典当的相关法律须知现在是什么情况呢?。

房地产抵押典当法律问题 (1)签订房地产抵押典当合同未办理抵押登记 典当业务中经常出现这样的情形,典当行与当户已经签订了房地产抵押典当合同,没有办理房地产抵押登记,典当行已将当金发放给当户。对这类案件的处理,涉及到典当合同是否有效以及息费应否支持的问题。有如下几种观点:一种观点认为典当合同有效,但因未登记,抵押权未成立,或者不发生对抗第三人的法律效力,典当行对抵押房地产不能主张优先受偿权,但是借款人应当协助典当行办理抵押登记手续。典当行的息费和违约金请求都应该支持。第二种观点认为典当合同部分有效,即认为借款关系有效,本金应当偿还,但是不构成典当借款,息、费、违约金都不应该支持,可根据过错情况酌情要求支付同期银行利息。第三种观点认为典当合同无效,典当行对房地产不享有优先受偿权,提前扣收的综合费用应当从本金中扣减。实践中基于上述三种观点而作出的不同判决都出现过。 主张合同完全无效或部分无效的理由是,《典当管理办法》规定典当行不准发放信用贷款,典当本身就必须是抵押借款或质押借款。江苏省高级人民法院《关于当前宏观经济形势下依法妥善审理非金融机构借贷合同纠纷案件若干问题的意见》第11条规定:“典当企业出借款项未依法设定抵押或者质押的,其性质属于违反《典当管理办法》关于典当企业“不得从事信用贷款”规定的非法金融活动,借贷合同应当认定无效,借款人应当返还借款本金和孳息,孳息按银行同期同类贷款基准利率计算。但因抵押登记机构未及时办理登记、城市建设规划调整等非因当事人过错原因导致典当企业未依法取得抵押权、质押权的除外”。这是地方法院第一次以指导意见的形式对本问题予以明确,江苏法院系统将执行该《意见》,《意见》对全国其他地方法院的判决也将产生一定的影响。

房产典当主张典当合同有效,息、费、违约金都应支持的也占有不小的比例。其理由有如下几点: 第一,我国《合同法》明确规定了合同无效的情形,只有合同违反法律、行政法规强制性规定的才无效,而《典当管理办法》从法律层次上来说只是一个用于行政管理的部门规章,无权决定合同的效力。违反《典当管理办法》的合同,不符合无效合同的条件。 第二,典当合同中关于“借款金额、利息、综合费、逾期违约金”的约定均属主合同范畴,而抵押、质押属于从合同范畴,抵押、质押不成立或被确认无效不影响典当主合同的效力。第三,司法实践中最高人民法院的部分案件和批复均是从《担保法》和《合同法》的角度来对合同效力进行判断,其中最高人民法院(2006)民二提字第10号民事判决书针对没有办理登记的土地抵押更是直接判决典当合同有效,借款人应配合典当行办理土地抵押登记手续,说明抵押成立与否不影响典当合同的效力。 笔者认为,在国务院《典当管理条例》尚未颁布的法律框架下,判断合同效力,应该首先考虑《物权法》、《担保法》和《合同法》的规定,不宜仅依据《典当管理办法》来对典当合同效力作无效处理。

尽管如此,房产典当典当行在开展业务过程中还是应该努力规避风险 1)避免不登记情况发生,应尽可能办理登记。如果是签了合同以后借款人不愿意去办理登记手续,可以诉讼要求履行合同。 2)如果借款期限届满后实际发生签了合同没有登记的情况,在诉讼时应据理力争,主张典当合同有效,要求当户继续办理抵押登记手续。并可依据《合同法》第107条和第113条第1款主张息费和违约金,或要求其赔偿损失。

总之在典当行开展典当业务的时候还是要将前期的合同和事情都处理好,尤其是房产典当的一些相关的声明大家一定要都了解透彻,了解清楚了才可以,要不然就会对典当行的纠纷问题埋下伏笔,所以典当行的手续和过程要充分的考虑到这一点!