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名为房屋买卖合同实为借款担保的司法处理规则

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【问题】实际生活中,实际为借贷关系的双方因为各种原因,不愿意签订借款合同,而是选择签订房屋买卖合同,对于此类案件如何处理,司法实践中处理不一,进来有好多的当事人向哈尔滨公证处咨询该问题。

  
  【公证解答】

      一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日施行,第24条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担 保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民 法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就 拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
  
  二、根据上述 《民间借贷司法解释》的规定,对于名为房屋买卖合同实为借款担保的情况,最高法回避了房屋买卖合同的效力问题,而是要求出借人应当按照民间借贷法律关系提 诉讼请求,否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后,借款人有权申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务,拍卖所得的价款多还少补。出借人不能要求按照 买卖合同对标的物主张债权请求权,只能将标的物作为出借人的概况性财产,通过拍卖程序,就获得的变价款项受偿。
  
  三、丁龙公证员建议当事人可以到公证处就借贷事实申办借款合同公证,对债务人的房屋申办抵押登记手续,以确保自己对该房屋的优先购买权;否则,此类名为买卖实为借贷的情况,起不到债权担保的目的,没有优先受偿权,对于出借人的合法权益会造成非常大的隐患。