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2016最高人民法院关于房产纠纷的最新司法解释

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2月22日,最高人民法院公布于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释<一>》,文件自2016年3月1日起施行。

  
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释<一>》,为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践总结而得。
  
  物权法涉及房产权争议解释作出规定
  
  关于房产等相关 不动产登记与物权确认或基础关系争议,是《解释》首先明确的内容。《物权法》规定,包括房产权在内的不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应 当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得享有包括房产权在内的不动产物权, 不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突 的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。
  
  针对这一情况, 《解释》从两个方面作出规定:一是在案件的受理上,规定因包括房产权在内的不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而 提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争 议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的 真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。
  
  关于房产权预告登记的效力
  
  《物权法》第二 十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法 律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依 法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行 了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如 期实现的行为。
  
  对“善意第三人”作出具体规定
  
  最高法的司法解 释对关于善意取得制度的适用做了具体规定。明确“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人 主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”《解释》列举了五种情形,具备其中之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:包括登记簿上存在 有效的异议登记;预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的 有关事项;受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的, 应当认定受让人具有重大过失。
  
  私自转移房产权将认定不发生物权效力
  
  另外,《解释》 还针对未经预告登记的权利人同意,私自转移包括房产权在内的不动产所有权的情况进行解释,认为未经预告登记的权利人同意,转移房产权等不动产所有权,或者 设定建设使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,将认定其不发生物权效力。
  
  此外,解释第十 五条提到,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证 证明的责任。解释在第十六条中还明确阐述,具有那些情形之一,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权(详见长图)。